Мнозина от вас знаят, а други – не, че правата и задълженията на страните в един договор за наем не започват и не свършват с това, което е написано или пропуснато в договора за наем, подписан от същите тези две страни. Колкото и странно да звучи, дори и договорът ви да е от половин страница, всъщност вашите права и задължения до голяма степен са регулирани със закон.

Да, скъпи наематели и наемодатели, вие имате права и задължения и те са описани в закон – Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Познаването им не е само юридическо знание – то е начин да избегнете конфликти, да водите взаимоотношенията си по сигурен и регламентиран начин и да се защитите от злоупотреби.

И така, нека започнем с наемателя, който има ясно определени права – независимо дали има писмен договор или устна уговорка. Тези права защитават личността, собствеността и спокойствието му, докато обитава имота. По-важните от тях са:

Право на ползване на имота според уговорката – Наемателят има право да използва имота по предназначение и без необоснована намеса от страна на наемодателя. Достъпът до имота без предупреждение се счита за нарушение. Наемодателят няма право да влиза в имота без знанието и съгласието на наемателя, освен при аварийна ситуация. Това би нарушило основни права на наемателя, както и общите правила в отношенията между страните.

Право на защита от неправомерно изгонване – Наемателят не може да бъде изгонен произволно. Законът изисква спазване на срокове и ред – дори при устен договор. Принудително изгонване без съдебно решение или без предизвестие е незаконно. Собственикът може да прекрати договора и да изиска напускане само в случаи на нарушение на договорни клаузи – и то чрез съд. Самоволно влизане, смяна на ключалки или заплахи са незаконни и подлежат на наказателна отговорност.

Право на нормални условия за живот – Задължение на собственика (наемодателя) е да осигури годен за обитаване имот. Проблеми като течове, мухъл или неработещи инсталации трябва да бъдат отстранени. Ако това не се случи, наемателят има право да ги отстрани сам и да удържи сумата от наема, но при важно условие – след уведомление и с доказателства.

Ако повредата е резултат от обичайна употреба – например протекла тръба, повреден бойлер или стара инсталация – наемодателят покрива разходите. Ако обаче щетата е причинена от наемателя (например счупен прозорец или изгорен плот), тогава отговорността е негова.

Право на предизвестие при прекратяване на договора – Дори при безсрочен договор, наемателят има право на минимален срок за напускане. Това важи и при вдигане на наема – хазяинът не може да го промени внезапно. Обикновено договорите включват 30-дневно предизвестие, но ако липсва такава клауза, ЗЗД я прилага автоматично. Важно е предизвестието да бъде писмено и проследимо – по имейл, с обратна разписка или нотариално. Неустойки могат да се изискват, ако някоя от страните прекрати договора без основание и без да спази договорените условия.

Право да подаде жалба или да заведе дело – Наемателят има пълно право да подаде жалба, ако наемодателят е нарушил правата му. И двете страни могат да се обърнат към Комисията за защита на потребителите, общината или съда. Чести случаи са незаконно изгонване, задържан депозит, шум, вреди, преотдаване или нарушения на общите части. Жалбата има тежест, когато се базира на нарушени права, описани в договора или закона.

Добре обаче, наемателите освен права имат и задължения. Затова нека обърнем внимание на основните.

На първо място, наемателят е длъжен да заплаща наема в срок, както е договорено. Закъсненията или частичните плащания са нарушение и дават основание на наемодателя да прекрати договора. Собственикът има право да търси правата си по съдебен ред.

Наемателят трябва да ползва имота като добър стопанин. Това означава да не го руши или поврежда, да не извършва преустройства без съгласие и да не допуска трети лица да живеят постоянно в него без разрешение. Важно негово задължение е да съобщава при аварии или повреди, за да може имотът да се поддържа годен за обитаване.

И не на последно място – нещо, което често се пренебрегва – след прекратяване на договора, наемателят е длъжен да освободи имота навреме и да го предаде във вида, в който го е получил. Тоест имотът трябва да бъде чист, подреден и в добро състояние. Ако е необходимо, ангажимент на наемателя е да бъдат възстановени щети като пребоядисване на стени. В противен случай наемодателят има право на обезщетение.

Въпреки написаното по-горе, трябва да имаме предвид, че законът дава свобода за договаряне между страните (наемодател и наемател). В случаите, когато уговорките противоречат на закона, морала или добрите нрави, те не се прилагат. Във всички останали случаи обаче водеща е волята на страните и важат правилата, които те са договорили.

В крайна сметка, договорът за наем не е просто лист хартия, а едно малко съжителство с правила. Законът дава рамката, но отношенията ги рисуват хората. А както знаем – и най-добрият договор не може да компенсира липсата на нормален разговор.

Затова четете, питайте и не подписвайте „на доверие“. Доверието е хубаво нещо… но в имотите обича да върви ръка за ръка с добре написан текст.