Всяко наемно правоотношение е двустранно – както наемателят, така и наемодателят имат конкретни отговорности. Целта е да се гарантира справедливост и защита и за двете страни. Затова нека обърнем внимание и на наемодателите – с техните права и задължения.

Първо, наемодателят има право да получава уговорения наем в срок. Това е основно право и е в центъра на всяко наемно правоотношение. Ако наемателят закъснява, не плаща изобщо или системно нарушава условията, наемодателят може да прекрати договора с предизвестие или дори по съдебен ред. Завеждането на дело за освобождаване на имота и за обезщетение е често срещан казус и се решава според правата и задълженията на наемател и наемодател, доказани чрез договор, свидетели и комуникация.

Второ, наемодателят има право на достъп до имота, но само с предварително уведомление и съгласие от наемателя. Това важи за проверки, ремонти или други действия, които не могат да се отложат. Самоволното влизане е забранено, освен в спешни случаи (например теч или пожар).

Наемодателят е в правото си да иска обезщетение за нанесени щети, които не са резултат от обикновено ползване. Затова в такива случаи е важно още при подписване на договора да се направи приемо-предавателен протокол с опис на състоянието на имота.

Важно е да знаете, че като собственик може да откажете удължаване на договора без обяснение, ако срокът е изтекъл и няма споразумение за неговото продължаване. Прекратяването става с писмено предизвестие, най-често 30 дни.

Като наемодател имате право да поставяте условия в договора, включително относно забрана за домашни любимци, тютюнопушене и др., стига те да не противоречат на закона.

Добре, но като наемодател имате и задължения. Ето основните от тях.

Основното задължение на наемодателя е да предостави имота в състояние, годно за обитаване. Това означава работещи инсталации, изправни уреди (ако са включени в договора), осигурен достъп и липса на проблеми, които застрашават здравето или безопасността на наемателя. Ако имотът има скрити дефекти, които се появят след настаняване, наемодателят е длъжен да ги отстрани за своя сметка.

Важно задължение на наемодателя е поддръжката на имота. Дребните ремонти и консумативи може да са за сметка на наемателя, но основните ремонти (например ВиК, електроинсталации, покрив, фасада) са задължение на наемодателя. Отказът да се извърши такъв ремонт може да доведе до прекратяване на договора от страна на наемателя с обезщетение.

Наемодателят е длъжен да не пречи на ползването на имота. Това включва произволни посещения, заплахи, проверки без предупреждение или натиск за напускане без основание. Законът ясно забранява самоуправството – при нужда от прекратяване на договора се минава през писмено предизвестие или съд. Тук е мястото да обърна внимание, че много хора не знаят: наемодателят няма право сам да сменя ключалки или да изнася вещите на наемателя, дори да има основание. Това е нарушение, при което собственикът сам става уязвим за съдебно преследване.

Все по-често наемателите имат нужда от издаване на документи – например разписки за платен наем, декларации за адресна регистрация, документи за НАП при деклариране на дохода и др. Много наемодатели не осъзнават, че отказът да съдействат в такива случаи също може да представлява нарушение.

И накрая – при прекратяване на договора, като наемодател сте длъжен да приемете имота обратно и, ако има депозит, да го възстановите в разумен срок, освен ако не се докажат нанесени щети. Всяко задържане на депозит трябва да е обосновано, иначе наемателят може да търси правата си по съдебен път. Приемането на имота обратно се прави с опис-протокол, по същия начин, както сте го предали при неговото наемане.

В реалността много от конфликтите не идват от незнание, а от нарушаване на правата и задълженията на наемател и наемодател в ситуации, в които нещата не са черно-бели. Именно затова е важно да се знае какво казва законът в най-често срещаните казуси. Много от споровете започват, когато няма писмен договор или когато той е непълен и неточен. Въпреки че устната уговорка също има правна стойност, именно договорът е документът, който ясно определя правилата и служи като доказателство при спор. Затова, наемодатели, във ваша полза е договорът за наем да бъде съставен от специалист.

Истината е проста – в имотите няма „той каза – тя каза“, има закон. И той не се интересува дали сте се разбрали „на добра дума“.

Затова следващия път, когато седнете на масата за подписване – не мислете само за наема. Помислете и за правилата на играта. Защото в този тип връзки… романтиката свършва бързо, но последствията – не.